Доходността от земеделската земя у нас към 2032 г. с ръст между 30 и 47%, прогнозира асистент Стефан Асенов от ИАИ

„- Г-н Асенов, наскоро приключихте работа по проучване на ефекта от въвеждането на еврото върху стойността на земеделската земя у нас. Как се отразява на цената? Какви са краткосрочните и дългосрочните ви прогнози? Какво показва сравнението с другите европейски държави, които приеха еврото преди нас – при тях как се е отразило, то на стойността на земеделската земя?

– За България като пълноправен член на Европейския съюз, за да завърши пътя на пълно сближаване, то следващата логична стъпка бе валутната интеграция чрез приемането на единната европейска валута (евро), представляваща ключов политически и икономически момент. Не бива да се забравя и фактът, че това е задължение за всички страни членки, залегнало в договорите им. Към момента еврото е официално платежно средство в 20 държави от ЕС (Австрия, Белгия, Хърватия, Кипър, Естония, Финландия, Франция, Германия, Гърция, Ирландия, Италия, Латвия, Литва, Люксембург, Малта, Нидерландия, Португалия, Словакия, Словения и Испания), както и при някои страни извън ЕС (Андора, Косово, Черна гора, Монако, Сан Марино и Ватикана). Същевременно е и една от най-разпространените и използвани глобални парични единици, като в него се съхраняват 20% от световните валутни резерви.

В тази връзка мисля, че има нужда от повече научни разработки по темата, които да бъдат в помощ на държавната и местна власт, неправителствения сектор и бизнеса. Закономерно в края на месец декември 2025 г., научната статия на тема „Ефект от въвеждането на еврото върху стойността на земеделската земя: ценова предикция за България“ бе публикувана в списание „Икономика и управление на селското стопанство“, издавано от Селскостопанска академия (ССА).

За да оценя ефектите от въвеждането на еврото върху цената на земеделската земя в приелите го държави успях да събера данни за 10 страни, за период между първата и седмата година след това.

През първата година най-висока средна цена е регистрирана в Нидерландия (29 904 евро/ха), а най-ниска в Естония (1 062 евро/ха). Към края на периода тенденциите се запазват, съответно 30 235 евро/ха за Нидерландия и 2 890 евро/ха за Естония. Белгия отчита най-висока доходност от 6 993 евро/ха, докато Германия единствено е с отрицателна доходност от -247 евро/ха. Капиталовата възвращаемост (възвращаемостта от инвестицията) в Естония е приблизително 172%, спрямо около -2,8% в Германия. Открива се тренд на поскъпване при повечето членки, с някои специфики при Германия, Белгия и Нидерландия. Резултатите показват, че средната доходност за анализирания период е в размер на 2 380 евро/ха и капиталова възвращаемост на стойност 51,64%.

С помощта на тези данни бе направена и прогнозата за България. Според нея

при равни други условия се очаква през 2032 г.

цената на земеделската земя да бъде приблизително между

2 393 лв./дка (1 223 евро/дка) и 2 693 лв./дка (1 377 евро/дка)

Предполагаемата доходност за периода е между 285 евро/дка и 439 евро/дка, представляващи увеличение между 30 и 47%.
Важно е да се има предвид, че приложените проверки за значимост не можаха категорично да докажат, че установеното поскъпване на земята се дължи основно или единствено на приемането на европейската валута. Необходими са допълнителни изследвания, тъй като цените се формират под въздействието на множество национални, регионални и локални фактори.

– Каква методология сте ползвали за изследването? Нейните резултати потвърдени ли са от практиката?

– Инструментариумът включва теорията на инвестициите (занимава се с анализа и оценката на инвестициите в различни активи) и монетаристката икономическа теория (акцентирайки върху ролята на паричното предлагане, в качеството му на основен фактор за ценовата стабилност и икономическия растеж). С други думи цената на земята се формира не само от нейните производствени качества, пазарното търсене и предлагане, но и от макроикономическите условия. Паричната политика (прилагана от БНБ), чрез влиянието си върху лихвените проценти, парите в обръщение, ценовата стабилност и в качеството ѝ на кредитор от последна инстанция играе ключова роля в оформянето на стойността ѝ.

Основният приложен метод е сложният годишен темп на растеж (CAGR), който показва средната годишна доходност, изглаждайки краткосрочните колебания. Той отчита натрупването на печалба през годините и представя движението на цените като равномерна тенденция.

Получените стойности се претеглят

според площта на обработваемата земя

във всяка държава, за да се отчете разликата в мащаба

Така екстремните стойности имат по-малко влияние и оценката на растежа става по-точна и надеждна.

Ценовата прогноза за земеделската земя в България се изчислява при равни други условия за бъдещ седем годишен период от 2026 г. (първата година след приемане на еврото) до 2032 г., чрез модифицирано уравнение на CAGR.

– Каква е била средната доходност на земеделската земя у нас през последните 10 години?

– Периодът, с който работя е 12-годишен между 2010 и 2021 г. През него се наблюдава устойчив тренд на поскъпването ѝ. В началото цената е 279 лв. докато през последната година вече е 1 106 лв./дка, представляващо увеличение с 827 лева на декар, равняващи се на близо 296%. Следователно

земята е поскъпвала средно с около 25% на година

През следващите години нараства съответно с 21, 12 и 6% за да стигне през 2024 г. до 1 541 лв./дка, по данни на НСИ.

– Как оценявате влиянието на високите ренти върху земеделското производство?

– България е малка, отворена икономика характерна за свободни пазарни отношения. Пазарът е либерализиран и след възстановяването на земеделската земя в реални граници се движи основно от търсенето и предлагането, на фона на над 9 млн. парцела земя (по данни от последния баланс на земеделските земи, МЗХ, 2015 г.). Съответно аз не желая да спекулирам дали са високи или ниски. Но от опит мога да ви кажа, че в основата седи конкуренцията между земеделските производители. На този фон би било интересно да се анализират и постигнатите нива с отдаваните земи от Държавния поземлен фонд, при които конкуренцията е ожесточена (по неофициална информация има цени надвишаващи в пъти средните).

– Има ли нужда от промени в земеползването у нас и може ли резултатите от вашето изследване да помогнат за тях?

– Основните проблеми са структурни – раздробена земеделска земя и липса на напояване, отводняване и превенция (от съществуваща инфраструктура за близо 12 млн. дка е запазена неофициално за около 1 млн. дка, а се полива между 1 и 3% от обработваемата земя). В същото време нормативната база е архаична и поправяна стотици пъти. Само Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) между 1 март 1991 г. и 20 август 2024 г. е променян 79 пъти!

Да, според мен е нужна реформа.

Да се спре с кръпките на парче и

да се създаде нова нормативна база

В нея е крайно време уедряването и пренареждането на парцелите (вкл. предвиждане на стимули), създаването на института на поземлената банка, възстановяването и изграждането на нова хидромелиоративна инфраструктура да бъде подплатено законово и подкрепено институционално. Една къща се строи от долу на горе, първо се поставя фундамента (основите).

Що се отнася до това дали моите научни изследвания могат да помогнат, то това е целта ми и се надявам да е така. Опитвам се да приложа моя професионален и експертен опит. Използвам интердисциплинарен подход, включващ методи от аграрната икономика, финансите, статистиката и пространствения анализ, което позволява комплексното изследване на земеделската земя.

– В контекста на войната в Близкия изток и отражението ѝ върху финансовите пазари, какво е нейното влияние и върху пазара на земеделска земя – в смутни времена това ли е най-сигурната инвестиция?

– В тази гореща зона има редица конфликти през годините, анализирани детайлно. Такива са войната в Персийския залив, Ирано-Иракската война, войната на „Йом Кипур“ и т.н. Новото в случая е, че част от засегнатите държави в залива имат ограничени хранителни запаси и съществува риск да прерасне в продоволствена криза. Несигурността води до рязко поскъпване при цените на петрола и газта. Застраховките на танкерите се увеличават, което се мултиплицира и допълнително вдига цената на енергоносителите.

Веригите за доставки се разтягат, транспортът

и логистиката поскъпват, доставките се забавят,

което създава недостиг и напрежение на пазарите

При финансовите пазари се засилват волатилността, рисковите премии, а част от инвеститорите хеджират (застраховат) позициите си насочвайки се към т. нар. оазиси по време на кризи (злато, държавни ценни книжа и други).

Това води до глобални икономически последствия особено в Европа и Азия, които са силно зависими от вноса на енергоносители. Такива могат да бъдат намаляване на световния брутен вътрешен продукт, забавяне на ръста на световната икономика, увеличение на инфлацията, съответно намаляване на покупателната способност на хората. Увеличението на производствените разходи води до намаляване на индустриалното производство, респективно до увеличена безработица и социално напрежение и др. Често централните банки са принудени да интервенират на паричните пазари (основен лихвен процент, парично предлагане и прочие).

Относно настоящата криза, все още е доста рано за експертна оценка на последствията.

На въпроса Ви дали в смутни времена това е сигурна инвестиция, отговорът ми е положителен. В проведените анализи за периода между 2010 и 2021 г. (обхващаш част от глобалната финансова криза и пандемията причинена от КОВИД-19) се установява, че печалбата от нея е в пъти по-висока от алтернативите (индекс на цени на жилища, борсовия индекс СОФИКС, лихви по срочни депозити и смесени консервативни фондове). През периода се наблюдава устойчив темп на нарастване при стойността ѝ с изключение на 2020 г. (спад от 2%).

– И един доста спорен въпрос – според вас трябва ли да се въведе данък върху поземлената собственост? Как е в другите европейски страни?

– Това е ключов въпрос. Той касае не само милионите собственици на земеделска земя, но и всички земеделци (стойността на земеделските недвижими имоти (земя и структури) представлява над 80% от общата стойност на активите на земеделския сектор в САЩ, по данни на USDA за 2022 г.). Мои изследвания показаха също така, че

цената на земята влияе

на макроикономически показатели

(напр. брутен вътрешен продукт, средна работна заплата) и считани за нискорискови активи (напр. цени на жилища).
Важно е да се знае защо навремето бе решено да не се облагат земеделските земи. През 90-те години на XX-ти век България е в процес на политически преход и икономическа трансформация. В основата е била логиката, че на фона на възстановяването на земята в реални граници, развиващата се икономика, значително по-ниските стандарт на живот и покупателната способност на населението от тези в развитите европейски държави, то е по-добре да не се облага.

Практиката в различните европейски държави е разнородна. Мисля, че Европейската организация на собствениците на земи има анализ по темата от преди няколко години.

За България смятам, че трябва да се действа стъпка по стъпка. Започвайки от държавните политики, нормативната база, уедряването на парцелите, напояването и други, и чак тогава да се повдига темата. Решението би трябвало да се вземе с консенсус между държавната власт и неправителствения сектор, стъпвайки на научната експертиза.

– По какви други проучвания работите, свързани със земеделската земя? А по други агротеми? Кога да очакваме следващото ви изследване?

– Целта ми е да приложа интегриран интердисциплинарен подход, включващ методи от аграрната икономика, финансите, статистиката и пространствения анализ, който позволява комплексното изследване на земеделската земя. До момента съм проучвал основно земеделската земя (динамиката при цената и доходността ѝ, зависимости между нея и основни макроикономически показатели и инвестиционни активи, възможности за придобиването и управлението на земя, използвайки ресурсите на капиталовите пазари, влияние на еврото и прогноза за стойността). Очаквам в края на месец март да бъде публикувана статия, минала през рецензия, по нов апробиран от проф. Божидар Иванов подход, относно това как факторите и влиянията на национално ниво, райони за планиране и локални, влияят върху формирането на цената на земеделската земя на ниво област.

Вече е стартирало разработването и

на втория клъстер анализи, свързани с рентата

Към момента проучвам как националното ниво, районите за планиране и локалното влияят върху формирането на цената при договорите за аренда и наем. На базата на получените резултати ще бъде направена и прогноза на стойността им за десетгодишен период. Очаквам през месец май те да бъдат докладвани и на научната конференция с международно участие организирана от Институт по планинско животновъдство и земеделие в гр. Троян, ССА.

– По какви още интересни теми работят вашите колеги от Института по аграрна икономика?

– Към момента е на заключителен етап обширен проект изследващ ефектите от Зелената сделка върху българското земеделие, който е финансиран от Фонд „Научни изследвания“ (ФНИ).

В края на 2025 г. бе спечелен и нов тригодишен проект финансиран от ФНИ, целящ да разгледа въпроса с хранителната сигурност и разпределението на стойността по хранителната верига. Проблематиката обхваща осигуреността с храни, произведени в България и разпределението на печалбата по веригата. Ще се изпълнява от мултидисциплинарен екип с водеща организация – ИАИ.

Също в края на 2025 г. завърши успешно друг интересен проект на тема „Структура и управление на договорните отношения в селското стопанство на България“, финансиран от ССА и разработен от ИАИ. В него се прилага системен подход за икономическо разбиране, анализ и оценка на аграрните договори.

– Подобрява ли се връзката на аграрната наука с агробизнеса?

– Като човек, на когото основният опит е от реалния сектор и е отдал години от живота си за развитието на неправителствения сектор, това е изключително важна тема. За мен бъдещето на селскостопанския сектор е точно в това, а именно партньорството между науката и аграрния бизнес.

Да се запълнят празнините между теорията и практиката

Научните институти и университетите следва да разработват научни решения, които отговарят на реалните нужди. Добрата практика е фермерите и неправителствените организации да участват активно в дефинирането на проблеми, предлагането на приоритети, тестването на иновации и внедряването им в реални условия. За целта разбира се е необходимо да бъдат създадени и оптимални условия за учените (социален стандарт, адекватни условия за работа и изследвания, перспективи за развитие и т.н.).

Доколкото ми е известно подобряването на връзките между аграрната наука и агробизнеса е сред приоритетите на председателя на ССА проф. Стефан Гандев. Дори вече са предприети реални стъпки в тази посока.

Що се отнася до Института по аграрна икономика, то той е уникален за България и има 90-годишна история. Активно подпомага публичните институции в процесите на стратегическо управление на сектора чрез задълбочени изследвания и експертни оценки. Все повече е търсен и от реалния бизнес, както по отношение на анализите за пазарната ситуация и развитието на секторите в земеделието, така също и за експертиза по конкретни казуси, свързани с новите предизвикателства. Добър атестат е и засиленият интерес на представители от неправителствения сектор и бизнеса да повишават своите знания и квалификация, възползвайки се от докторантските му програми.“

Материалът има аналитично-информативен характер и не представлява препоръка за взимане на инвестиционно решения.